KORJAUKSET OVAT OSA KIINTEISTÖJEN ELINKAARTA

(28.5.2014) Oikea-aikainen korjaaminen on tärkeä osa kiinteistöjen elinkaarta. Isojen peruskorjausten, joissa kunnostetaan tai uusitaan sekä talon rakenteet että tekniikka kattavasti, tarvitaan myös erinäisiä pienempiä lyhyen elinkaaren ”välikorjauksia”.

Esimerkiksi Viipurinkatu 2:ssa kunnostetaan ensi kesänä julkisivuja ja vesikattoa niin, että rakennuksessa selvitään ilman isoa peruskorjausta seuraavat kymmenen vuotta.

 Heka-konsernin emoyhtiön Helsingin kaupungin asunnot Oy:n toiminnot muuttivat Viipurinkatu 2:een toukokuussa. Toinen kohteen käyttäjä on Helsingin kaupungin kaupunkimittausosasto, jonka asiakaspalvelutilat ovat Viipurinkadun puolella katutasossa. Rakennuksen julkisivuille ja vesikatolle tehdään ensi kesänä korjauksia, joiden avulla kohteessa selvitään ilman isoa peruskorjausta ainakin kymmenen vuotta eteenpäin.

- Kiinteistön eri rakenteiden ja järjestelmien elinkaari ja korjaustarpeiden ajoitus vaihtelee. Yleisperiaatteena voi sanoa, että yli 20 vuotta vanhoissa tai reilut 20 vuotta sitten peruskorjatuissa rakennuksissa on syytä alkaa tehdä kattavia kuntotutkimuksia. Suppeilla kuntoarvioilla ei esimerkiksi saada riittävää pitkän aikavälin suunnittelussa tarvittavaa tietoa, kuvaa omaa rooliaan ja työnsä sisältöä rakennustekninen asiantuntija Ari Pesonen IdeaStructura Oy:stä.- Olemme tehneet Helsingin Toimitiloille kiinteistöjen kuntotutkimuksia sekä korjausaikataulun laadintaa ja itse korjausten suunnittelua ja rakennuttamista. Korjaustarpeiden selvitystä on syytä tehdä, kun kiinteistön rakentamisesta tai korjauksesta on kulunut tietty aika.

- Kiinteistön iän lisäksi kuntoa selvitetään kiinteistöhuollon, käyttäjien ja omistajan kokemusten ja havaintojen perusteella. Esimerkiksi sisäilmaongelmat tulevat ilmi usein käyttäjien palautteesta, Pesonen lisää.

- Korjauksia mietittäessä haetaan fiksua ja kokonaistaloudellista töiden rytmitystä. Ei esimerkiksi kannata tehdä isoa rakenteellista korjausta nyt, jos esimerkiksi käyttövesi- ja viemäriputkistojen tutkimusten osoittama korjaustarve on edessä vasta viiden tai kymmenen vuoden päästä.

- Joissakin tapauksissa joitakin korjauksia voidaan hieman aikaistaa, että saadaan järkevä korjauskokonaisuus aikaan. Usein on viisasta tehdä lyhyen elinkaaren ”välikorjaus”, jolla pärjätään järkeväksi nähty aika eteenpäin, Pesonen kertoo.

Viipurinkatu 2 ja Siltasaarenkatu 13 nyt ”välikorjauksessa”

Helsingin Toimitilat on teetättänyt kiinteistöjen elinkaarihallintaan liittyviä kuntotutkimista ja korjaustoimien pitkän aikavälin suunnittelua yhtiön perustamisesta asti. Omat korjaustarveselvitykset on tehty myös 1970- ja 1980-lukujen vaihteessa rakennetuille Viipurinkatu 2:lle ja Siltasaarenkatu 13:lle.

IdeaStructuran Pesonen on esitellyt tutkimustulokset ja oman arvionsa korjaustarpeista kiinteistönomistajalle. Tältä pohjalta Helsingin Toimitilat teettää nyt molemmissa rakennuksissa korjaustöitä, joilla päästään ilman isompaa peruskorjausta eteenpäin järkeväksi katsottu määrä vuosia.

Julkisivuissa uusitaan elementtisaumaukset. Lisäksi korjataan havaitut vauriot eli esimerkiksi laitetaan uudet klinkkerit elementeistä pudonneiden tilalle.

Helsingin Toimitilat ei tee käyttäjän tarpeista lähteviä sisäpuolisia korjauksia, joita on nyt esimerkiksi tehty Viipurinkatu 2:ssa sen takia, että Heka Oy muuttaa kiinteistöön. Niistä vastaa tilat vuokraava Tilakeskus.

Omistaja joutuu rakennus- ja taloteknisten elinkaarten ohella tietysti miettimään myös kiinteistön muuta tulevaisuutta ja hakemaan ratkaisua, jossa on otettu huomioon myös kiinteistön käyttöön mahdollisesti liittyvät muutokset. Etenkin perusparannukset, joissa nostetaan kiinteistön tasoa alkuperäisestä vaikkapa lisäämällä jäähdytys, vaativat usein käyttäjän sitoutumista tiloihin ja uuteen vuokraan tehtävien parannusten takaisinmaksuajaksi.- Viipurinkatu 2:ssa on korjataan ensi kesänä julkisivut ja vesikatto sekä vähäisessä määrin talotekniikkaa. Siellä omistajan asettama käyttöikätavoite ilman isompia korjauksia on kymmenen vuotta, jolloin tarkastellaan tilannetta uudelleen. Siltasaarenkatu 13:ssa on ensi kesänä niin ikään julkisivu- ja vesikattokorjauksia, tänä kesänä suoritetaan jo ilmanvaihdon parannustöitä. Siltasaarenkatu 13:ssa näille töille tutkimustulosten perusteella asetettu käyttöikätavoite on viisi vuotta, Pesonen toteaa.

Viipurinkatu 2:n sijainti on hyvä niin julkisen liikenteen, polkupyörien kuin omalla autolla kulkemisenkin näkökulmasta. Rakennukseen muuttaneen Helsingin kaupungin asunnot Oy:n toiveesta sisäpihalle on nyt asennettu sääsuojatut pyörätelineet.

Peruskorjaussuunnittelua edellyttää tutkimus

Näissä kohteissa olemme tehneet kattavia kuntotutkimuksia kiinteistönomistajan vastuulle kuuluvista rakenteista ja järjestelmistä sekä niiden pohjalta korjaustarvearvion ja sen korjausaikataulutuksen. Tämän jälkeen kiinteistön omistaja päättää, miten edetään. Tämän jälkeen teemme tarvittavat korjaussuunnitelmat ja vastaamme rakennuttajana töiden toteutuksesta kiinteistöyhtiön puolesta, Ari Pesonen kuvaa Viipurinkadun ja Siltasaarenkadun korjausten organisointia.

Kun rakennus alkaa lähestyä peruskorjausikää tai kiinteistönomistaja saa esim. käyttäjältä tietoa, joka mahdollisesti edellyttää korjausten miettimistä, alkavat peruskorjauksen valmistelu ja siihen liittyvät konsulttitehtävät.

Ari Pesonen toteaa työhön kuuluvan aluksi kaikkien rakennusosien ja järjestelmien läpikäynnin, jolloin nähdään, mikä on kunkin rakennusosan tai järjestelmän todellinen kunto ja jäljellä oleva elinkaari. Yksi tärkeä osa on ottaa rakennuksen eri osien elinkaari hallintaan ja pohtia, mitä on järkevää tehdä milloinkin. Tämä on pohjana sille, että Viipurinkatu 2:ssa korjataan ensi kesänä mm. julkisivussa havaitut vauriot, uusitaan julkisivun elementtisaumat ja uusitaan vesikaton vedeneriste.

- Hyvä esimerkki korjausten oikean ajoituksen tärkeydestä liittyy puuikkunoihin. Jos niiden ulkopintojen huoltomaalausta ja muuta normaalia huoltokorjaamista ei tehdä riittävän usein, voi hyvällä hoidolla saatava 50-60 vuoden elinikä kutistua jopa alle 30 vuoteen. Jos ulkopinnan puu pääsee haristumaan liian harvaan tehtyjen huoltomaalausten takia, ei ikkunoita käytännössä pysty enää pelastamaan niin, että ikkunat kestäisivät ikkunoiden normaalin elinkaaren.

- Elementtisaumausten uusiminen on samanlainen esimerkki toistuvasta työstä, joka on tehtävä ajoissa ongelmien välttämiseksi. Jos rakenteita ei pidetä kunnossa, joudutaan monessa kohtaa ennenaikaisesti tilanteeseen, jossa rakenteet voi kunnostaa vain purkamalla vanha ja uusimalla rakenne kokonaisuudessaan.Tämä ei ole taloudellisesti järkevää, Pesonen toteaa.

- Tutkimusten perusteella rakennuksen käyttövesi- ja viemäriputkistot kestävät noin 10 vuotta. Sillä perusteella elinkaaren tarkastelujaksoksi valittiin 10 vuotta. Kymmenen vuoden kuluttua on käsillä talotekninen peruskorjaus niiden järjestelmien osalta, jotka ovat alkuperäisiä, Ari Pesonen selventää.
Viipurinkatu 2 Sturenkadun puolelta katsottuna. Etualalla näkyy pyörätelineen katos. Rakennuksen ikkunat on kunnostettu äskettäin, minkä vuoksi niille ei tarvitse nyt tehdä mitään.

Viipurinkadulla julkisivut ovat klinkkerilaattapintaisia elementtejä. Ensi kesänä korjataan elementtien pintavauriot ja mahdolliset raudoituksen korroosiovauriot sekä laitetaan uudet klinkkerilaatat irronneiden tilalle. Katon bitumikermi uusitaan. Talossa on uusittu puuikkunat ja kunnostettu ilmanvaihtoa jo aiemmin. Nyt tehtävien korjausten on siis laskettu lisäävän rakennuksen elinkaarta kohtuukustannuksilla vähintään kymmenen vuotta.

Kalliossa erilaiset lähtökohdat kuin Alppilassa

- Siltasaarenkatu 13 on rakennustavaltaan samantapainen kohde kuin Viipurinkatu 13. Kun rakennus on varsin korkea ja paljon sääalttiimpi kuin esimerkiksi Viipurinkatu 2, on kohteessa keskimääräistä enemmän haasteita. Siellä on esimerkiksi ollut kesäisin ongelmia korkeista sisälämpötiloista, kun aurinko porottaa, Pesonen sanoo.

- Teimme Siltasaarenkadulla näistä syistä vielä kattavammat tutkimukset kuin Viipurinkadulla. Tutkimukset osoittivat julkisivujen olevan huonommassa kunnossa kuin Viipurinkadulla. Oman aikakautensa rakennusajankohdan määräyksillä tehty ilmanvaihto ei riitä tämän päivän toiveisiin ja tarpeisiin. Julkisivujen ja putkistojen kunnon perustella elinkaaritarkasteluajaksi otettiin nyt tehtäville töille vain viisi vuotta.

Tänä kesänä Siltasaarenkatu 13:ssa ovat alkamassa ilmanvaihdon korjaukset, julkisivujen ja vesikaton korjaaminen on vuorossa ensi kesänä. Osaltaan jatkopohdintoihin tulee vaikuttamaan myös koko alueen kehittyminen ja siihen liittyen kiinteistön tulevan käytön suunnittelu. Hakaniemeenhän on tulossa mm. Pisara-radan asema. Pisara-ratahan on suunniteltu tehtäväksi Pasilan eteläpuolelta Töölön ja keskusrautatieaseman kautta Hakaniemeen ja takaisin Pasilan eteläpuolelle menevänä lenkkinä.

Siltasaarenkatu 13:n toimintaympäristössä tapahtuu muutoksia lähivuosina, jos suunnitelma Pisara-radan rakentamiseksi hyväksytään eduskunnassa vuonna 2014. Tämä on yhtenä syynä siihen, että rakennusta korjataan nyt vain viiden vuoden elinkaarta tavoitellen. Tuon ajan jälkeen katsotaan uudelleen, mitä on järkevää tehdä.

Asemasta ennustetaan tulevan Pisararadan vilkkain. Sen kautta arvioidaan kulkevan 79.000 matkustajaa vuorokaudessa vuonna 2035. Hankkeelle arvioidaan saatavan eduskunnan kanta vuoden 2014 aikana, minkä jälkeen päästään varsinaiseen suunnitteluun ja toteutukseen.Liikenneviraston Pisara-ratahanketta esittelevä sivu kertoo, että Hakaniemen yleissuunnitelman lähtökohtana on ollut rautatien, metron, raitioteiden, bussien ja jalankulun yhteispeli, mikä ohjaa myös uuden Pisara-aseman suunnittelua.

- Yksi osa Siltasaarenkadun korjausta on sisätilojen alakaton sisällä olevien suojaamattomien mineraalivillaeristeiden poisto. Eristeet kuuluivat omana aikanaan kattoon akustiikan parantamiseksi, mutta käytäntö on osoittanut, ettei villalla ole akustiikan kannalta suurempaa merkitystä. Sen sijaan suojaamaton mineraalivilla muodostaa riskin sisäilman laadulle, koska siitä voi päästä kuituepäpuhtauksia huoneilmaan. Siksi tämäkin työ tehdään nyt sisäilmaolosuhteiden parantamiseksi, Pesonen kertoo.

- Kummassakaan kohteessa nyt tehtäviin korjauksiin ei liity muutostöitä nykyisten energiamääräysten takia. Jos julkisivut uusittaisiin kokonaan, olisi tällöin tietysti syytä lisätä myös lämmöneristeitä seiniin nykymääräysten täyttymiseksi, Ari Pesonen täydentää.

Vuonna 2011 toimintansa aloittaneen IdeaStructura Oy:n toiminta perustuu rakennetekniseen ja rakennusfysikaaliseen osaamiseen. Yhtiön erityisosaamisaluetta on korjausrakentamisen elinkaarihallinta aina kuntotutkimuksista korjaushankkeiden rakennuttamiseen. Yritys konsultoi parhaillaan useita Helsingin ydinkeskustan vanhojen arvokiinteistöjen peruskorjauksia. Yrityksen henkilöstö on ollut mukana monenlaisissa korjaushankkeissa jo aiempien työnantajiensa palveluksessa.


Viipurinkatu 2:n julkisivua Sturenkadulle päin.

Me olemme

Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilat on Helsingin kaupungin kokonaan omistama
keskinäinen kiinteistöyhtiö. 
Tehtävämme on ylläpitää kiinteistöjämme niin,
että Helsingin kaupunki ja rakennusten käyttäjät ovat toimintaamme tyytyväisiä.